Perizie immobiliari - metodi di calcolo

Caso 239, 30 aprile 2010 << caso precedente | caso successivo >>

Nell'ambito della liquidazione del regime matrimoniale, come si calcolano i valori immobiliari?

In una sentenza del 22 ottobre 2009 il Tribunale federale di Losanna ha stabilito quanto segue:

Nell'ambito della stima del valore di beni immobili sono ammissibili i metodi di calcolo secondo il valore reale e il valore di reddito. La determinazione del valore venale sulla base della media ponderata del valore reale e del valore di reddito è un metodo riconosciuto e diffuso.

Sentenza TF 5A_591/2009

Nota a cura dell'avv. Alberto F. Forni

L'art. 214 cpv. 1 CC prevede che per il valore degli acquisti esistenti allo scioglimento del regime dei beni, è determinante il momento della liquidazione. L'art. 221 CC precisa che i beni sono stimati secondo il valore venale, mentre nel caso di un'azienda agricola che un coniuge continua ad amministrare personalmente in qualità di proprietario o di cui il coniuge superstite o un discendente pretende legittimamente l’attribuzione per intero la stima, per calcolare la quota di plusvalore e il credito di partecipazione, dev'essere usato il metodo del valore di reddito.

La determinazione del valore venale sulla base della media ponderata del valore reale e del valore di reddito è un metodo riconosciuto e diffuso.
La ponderazione dipende dal tipo di oggetto da stimare. Il valore venale degli appartamenti di proprietà e delle case unifamiliari si orienta, per esperienza conforme al mercato, maggiormente al valore reale che, pertanto, può essere ponderato in misura maggiore (sentenza TF 5A_294/2008 del 18 agosto 2008, consid. 3.3.3). Il valore di reddito può nuovamente essere preminente, allorquando il proprietario presumibilmente non alienerà il suo immobile per lungo tempo (sentenza TF 5A_251/2008 del 6 novembre 2008, consid. 3.3.1).
Se e in che misura il valore di reddito e il valore reale possano essere ponderati dipende quindi dal tipo e dalle particolarità dell'oggetto immobiliare (DTF 125 III 1).

Data creazione: 30 aprile 2010
Data modifica: 27 maggio 2010