Immobile in comproprietà - liquidazione del regime matrimoniale - calcolo concreto

Caso 304, 15 febbraio 2013 << caso precedente | caso successivo >>

Come viene liquidato il regime matrimoniale della partecipazioni agli acquisti contemplante un bene immobile in comproprietà, ma finanziato essenzialmente da beni propri di un solo coniuge?

In una sentenza del 30 novembre 2012 il Tribunale federale di Losanna ha stabilito quanto segue:

La divisione dell'immobile in comproprietà è effettuata prima di procedere alla liquidazione del regime matrimoniale. Effettuata la divisione della comproprietà, il risultato va integrato nelle differenti masse patrimoniali dei coniugi viventi sotto il regime della partecipazione agli acquisti. Esempio concreto di calcolo.

Sentenza TF 5A_464/2012

Nota a cura dell'avv. Alberto F. Forni

Il presente commento riprende l'argomento già trattato nel caso 296, completandolo con il calcolo concreto della liquidazione del regime matrimoniale. Nel caso 296 la liquidazione del regime matrimoniale dopo lo scioglimento della comproprietà immobiliare era stato infatti rimandato all'autorità cantonale per nuova decisione.

I coniugi si sono sposati sotto il regime ordinario della partecipazione agli acquisti. Durante il matrimonio i coniugi hanno acquistato un immobile in proprietà per piani che è stato iscritto a Registro Fondiario in ragione di 1/2 ciascuno. L'acquisto è tuttavia stato finanziato con importo di CHF 600'000.00 messo a disposizione dal padre del marito. Durante il matrimonio i coniugi hanno investito nell'immobile, tramite i loro risparmi accumulati durante il matrimonio, un importo di CHF 50'000.00. Al momento del divorzio il bene valeva CHF 1'440'000.00, importo determinato da una perizia giudiziaria.

In caso di divorzio la divisione di un bene in comproprietà, così come pure la regolamentazione di altri rapporti giuridici speciali esistenti tra i coniugi, va effettuata prima della liquidazione del regime matrimoniale ai sensi degli art. 205 CC e segg. (DTF 138 III 150, consid 5.1.1; sentenza TF 5C.87/2003 del 19 giugno 2003, consid. 4.1, sentenza TF 5C.171/2006 del 13 dicembre 2006, consid. 7.1; sentenza TF 5A_87/2010 del 5 maggio 2010, consid. 3.1).

Occorre dunque procedere in due tappe.

Per prima la tappa cfr. caso 296 (DTF 138 III 150, consid. 5); in particolare se i coniugi sono iscritti a registro fondiario quali comproprietari in ragione di 1/2 ciascuno si deve presumere che abbiano voluto essere comproprietari e suddividere il plusvalore in proporzione alle rispettive quote, senza riguardo al relativo finanziamento. La presunzione di comproprietà ha come conseguenza la divisione in parti uguali del plusvalore immobiliare, il quale si calcola deducendo dal valore venale del bene gli investimenti effettuati da ciascun coniuge. Ogni parte ha infatti il diritto di recuperare i propri fondi investiti al momento dell'acquisto del bene.
Nel caso concreto l'intero prezzo di compravendita è stato finanziato con un importo di CHF 600'000.00 derivante dai genitori del marito. A questo riguardo il Tribunale federale precisa che dal momento in cui un genitore mette a disposizione di un figlio del denaro, sia sotto forma di donazione, sia di prestito, per acquistare un immobile, il finanziamento tende principalmente ad aiutare solo il figlio. In altre parole non si può presumere, salvo dichiarazione chiara contraria, che la donazione o il prestito, per permettere ad un figlio di comperare un'abitazione che sarà coniugale, sia da considerare destinato per metà anche al coniuge del figlio e ciò anche se poi l'immobile è stato intestato ad entrambi i coniugi e la nuora era considerata dai suoceri come facente parte della famiglia. Neppure è d'altra parte sostenibile che la partecipazione al plusvalore della nuora si limiti alla parte di investimento effettuata con gli acquisti (CHF 50'000.00). In sostanza dal momento in cui i coniugi sono iscritti a registro fondiario quali comproprietari e che la presunzione derivante dal registro fondiario non è ribaltata, entrambi i coniugi hanno diritto al plusvalore proporzionalmente alle loro quote di comproprietà, vale a dire all'utile netto dedotti gli investimenti di ciascun coniuge. Per calcolare tale plusvalore occorre partire dal prezzo di compravendita iniziale di CHF 600'000.00 finanziato dai genitori del marito e aggiungere l'importo di CHF 50'000.00 relativi ai lavori di miglioria effettuati dai coniugi, qualificabili quali investimenti. Dato che il valore venale del bene è di CHF 1'440'000.00, la partecipazione della moglie al plusvalore ammonta a CHF 395'000.00 (CHF 1'440'000.00 - CHF 650'000.00) : 2; con ciò la moglie riceve anche di ritorno la metà dell'investimento di CHF 25'000.00.
Per cui, quale contropartita dell'attribuzione in proprietà dell'immobile il marito deve versare alla moglie un importo di CHF 420'000.00 (CHF 395'000.00 + CHF 25'000.00).

In una seconda tappa occorre reintegrare il risultato di tale divisione della comproprietà nelle varie masse patrimoniali relative al regime matrimoniale della partecipazione agli acquisti. L'immobile, attribuito in proprietà al marito, deve essere inserito nei suoi beni propri in base all'art. 198 cifra 4 CC dato che è stato finanziato integralmente con la donazione dei suoi genitori (art. 198 cifra 2 CC; DTF 132 III 145, consid. 2.2.3). Visto che la partecipazione del marito all'investimento, di CHF 25'000.00 (CHF 50'000.00 : 2), è stata finanziata con acquisti, la sua massa degli acquisti ha un credito variabile verso la sua massa dei beni propri in virtù dell'art. 209 cpv. 3 CC. Tenuto conto del plusvalore di cui l'immobile ha beneficiato, il credito variabile ammonta a CHF 55'384.00 (CHF 25'000.00 x CHF 1'440'000.00) : CHF 650'000.00.
L'indennità di CHF 420'000.00 che spetta alla moglie a seguito della liquidazione della comproprietà immobiliare grava i beni propri del marito, ai quali l'immobile è attribuito. La predetta indennità dev'essere attribuita alla massa degli acquisti della moglie  dato che le è pervenuta a titolo oneroso durante il matrimonio, rispettivamente è stata finanziata con i suoi acquisti.
Ogni coniuge ha diritto alla metà dell'utile degli acquisti dell'altro coniuge (art. 215 cpv. 1 CC), per cui il marito deve alla moglie la metà di CHF 55'384.00, ossia CHF 27'692.00, mentre la moglie deve al marito la metà di CHF 420'000.00, vale a dire CHF 210'000.00.
Di conseguenza il marito deve alla moglie l'importo di CHF 237'692.00 (CHF 420'000.00 + CHF 27'692.00 - CHF 210'000.00).

Data creazione: 15 febbraio 2013
Data modifica: 15 febbraio 2013