Pagamento della tassa sugli utili immobiliari – trasferimento di un coniuge altrove e differimento

Caso 361 del 01/08/2015

Nota a cura dell'avv. Alberto F. Forni

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I coniugi hanno acquistato un terreno a ed edificato una casa di abitazione, dove hanno trasferito il loro domicilio dal 1° giugno 2004. Il 7 luglio 2010 il marito si è trasferito altrove e successivamente in un appartamento da lui acquistato nel frattempo. La moglie ha per contro mantenuto il domicilio nella casa coniugale fino al 15 luglio 2013, vale a dire quando si è trasferita anch'essa in un appartamento da lei acquistato poco prima. Con contratto di compravendita del 18 giugno 2013, iscritto a Registro fondiario il 19 luglio 2013, i coniugi hanno venduto l'abitazione coniugale. Il 20 gennaio 2014 è stato pronunciato il loro divorzio.
Con l'inoltro della dichiarazione di imposta sugli utili immobiliari entrambi i coniugi, venditori, hanno chiesto il differimento di imposizione, argomentando che il ricavo della vendita fosse stato parzialmente reinvestito nell'acquisto di due appartamenti, divenute abitazioni primarie dei coniugi divorziati.
L'ufficio di tassazione ha accolto la domanda di differimento fiscale della moglie, negandola per contro al marito. Per quest'ultimo l'Ufficio di tassazione ha sostenuto che avendo egli trasferito il proprio domicilio il 6 luglio 2010 da quel momento la casa coniugale "non era più abitazione primaria del marito".

Contro tale decisione il marito ha interposto  dapprima reclamo, che è stato respinto con l'argomentazione secondo la quale dal momento in cui il reclamante aveva trasferito il domicilio in un altro comune l'abitazione coniugale non poteva più essere considerata primaria e pertanto non poteva essere ammesso il differimento per una vendita avvenuta dopo oltre tre anni.

Il marito ha dunque interposto ricorso alla Camera di diritto tributario del Tribunale d'appello, che è stato accolto.

L'art. 123 LT prevede che l’imposta sugli utili immobiliari ha per oggetto i guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di essi, che appartengono alla sostanza privata o aziendale del contribuente. L'art. 128 cpv. 1 LT precisa che l’utile imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento (valore di acquisto e costi di investimento). L'art. 125 let. g) LT indica che  l'imposizione dell'utile immobiliare è differita in caso di alienazione di un’abitazione primaria (casa monofamiliare o appartamento) che ha servito durevolmente e esclusivamente all’uso personale del contribuente, a condizione che il ricavo sia destinato entro un termine di due anni all’acquisto o alla costruzione, in Svizzera, di un’abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo. Le condizioni cui la legge subordina il differimento dell'imposizione, in virtù dell'art. 125 let. g) LT, sono le seguenti:

a) l'acquisto di un'abitazione sostitutiva adibita al medesimo scopo: l'oggetto alienato e quello sostitutivo devono cioè fungere entrambi da abitazione personale;

b) l'uso personale deve essere esclusivo e durevole: l'abitazione alienata e quella acquistata non devono quindi essere locate a terzi o lasciate vuote, se non nei seguenti casi eccezionali:

• l'esistenza di motivi estrinseci (nessuna offerta di acquisto nonostante sforzi per vendere, trasloco improvviso per ragioni professionali o di salute), ma non invece considerazioni di carattere finanziario, quali il rinvio della vendita per conseguire un prezzo migliore o per sfruttare l'incremento di valore;
• la locazione con un contratto a termine di durata inferiore ad un anno, in particolare quando già al momdnto dell'inizio della locazione è nota la data della vendita, sicché si tratta di una semplice situazione transitoria; in casi eccezionali è ammessa una durata che supera l'anno, purché la durata dell'uso personale abbia comunque ecceduto quella della locazione;

c) deve trattarsi di abitazione primaria: è dunque escluso il differimento per le abitazioni secondarie e di vacanza;

d) limite temporale di due anni fra la vendita e l'acquisto o la costruzione dell'abitazione sostitutiva: si ammette tuttavia che il reinvestimento possa addirittura precedere la vendita;

e) il reinvestimento deve avvenire in Svizzera.

Nel caso concreto il marito ha trasferito altrove il proprio domicilio, essendo intervenuta la separazione dalla moglie, la quale invece ha continuato a risiedervi fino al momento della vendita. A tale proposito la prassi e la giurisprudenza di altri cantoni hanno già avuto modo di ammettere che il proprietario di un'abitazione familiare secondo l'art. 169 CC possa beneficiare dell'uso dell'immobile da parte del coniuge e dei figli, pur avendo egli stesso lasciato la casa anni prima.
Come risulta dagli atti, una procedura di divorzio era già stata promossa dal ricorrente nel 2010, ma la causa era poi stata stralciata per intervenuta perenzione processuale (prevista dall'allora Codice di Procedura Civile ticinese). Una seconda procedura di divorzio si è conclusa con la relativa pronuncia all'inizio del 2014.
In queste circosante è difficile negare che l'immobile appartenente ai coniugi sia rimasto abitazione coniugale fino alla vendita, intervenuta nel 2013, nonostante l'uscita del marito, il quale nel 2010 ha trasferito il proprio domicilio in un altro Comune. Anche nel suo caso, infatti, egli era impossibilitato a cedere a terzi l'uso della casa, che era abitata dalla moglie e dai figli. Durante il periodo di quasi tre anni, intercorso tra la separazione dalla moglie e la vendita della casa, pertanto, anche per il marito si deve ritenere che continuasse ad essere adempiuto il requisito dell'uso durevole, cui è subordinato il riconoscimento del differimento dell'imposizione per reinvestimento nell'abitazione.

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Data modifica: 01/08/2015